14 рекомендаций по договору аренды: дайте договор юристу (от 500 до 10 000 рублей), проверьте ЕГРН и полномочия подписанта, замерьте фактическую площадь, не подписывайте договор на 11 месяцев — берите 36, лоббируйте 2–3 месяца арендных каникул и прописывайте ответственность арендодателя за коммуникации.
Друзья, в этой статье мы поделимся советами, которые сберегут вам миллиарды нервных клеток, сотни тысяч рублей (а то и миллионы), помогут избежать неадекватных арендодателей и, в конечном счёте, сохранят ваш будущий бизнес с квест-комнатами. Статья ориентирована на Россию, однако большинство советов будут также актуальны и для других стран СНГ.
Поехали!
Правило №1: без мудаков
Давайте сначала зафиксируем в уме одно простое, но очень важное правило: «Никогда и ни при каких обстоятельствах нельзя брать площадь в аренду у мудака».
Даже если помещение идеальное и подходит вам по всем параметрам, а стройку можно начать прямо сегодня. Арендодатель мудак? До свидания, продолжаем поиски помещения для квеста. Сейчас объясним почему.
Все арендодатели делятся на два типа: адекватные и мудаки. Извините за резкость, но по-другому этих людей назвать язык не поворачивается.
Например, у нас были случаи, когда к нашему клиенту приходил арендодатель и говорил примерно следующее:
АрендодательСаша, сюда скоро на эту площадь заедут игровухи (игровые автоматы — прим. ред.). Даю тебе 14 дней, чтобы ты выметался отсюда.
Арендодателю абсолютно безразлично, что у человека тут бизнес, что у него семья, ипотека, кредиты, другие работники, в конце концов. Безразлично, что квесты — его единственный источник дохода, а в открытие были вложены чуть ли не последние деньги. Безразлично, что в договоре есть пункт о приоритетном праве пролонгации аренды.
В итоге заказчику пришлось срочно искать новое место, перезанимать деньги, быстро переезжать и нести из-за этого определенные убытки. Адекватный арендодатель так никогда не поступит, потому что это неправильно и не по-человечески. А вот мудак — запросто, ведь главное — деньги.
Таких историй у нас очень много накопилось за годы работы. О некоторых мы упомянем дополнительно в рамках этой статьи. А если хотите узнать больше о беспроигрышном поиске помещения — напишите нам в Telegram, пообщаемся лично: обо всём в статье не расскажешь.
Теперь переходим к практическим советам.
Рекомендация №1: договор должен анализироваться юристом
Банально, но эта ключевая рекомендация ежегодно спасает миллионы компаний по всему миру. Анализ договора аренды у профессионального юриста с опытом может стоить от 500 до 10 000 рублей.
Отнеситесь к этому как к затратам, на которых нельзя экономить. Это инвестиция в страховку для вашего бизнеса, инвестиция в ваше спокойствие. Сэкономите на этом — можете и вовсе лишиться своего бизнес-детища спустя 6–12 месяцев.
Юрист, внимательно просканировав договор, укажет вам на слабые места, где вы можете серьезно пролететь. А с учётом рекомендаций из этой статьи он сможет, в том числе, преобразить договор с учётом ваших интересов и нашего опыта.
Рекомендация №2: проверка документов
Сначала нужно убедиться, что помещение, которое вы рассматриваете для аренды, действительно принадлежит арендодателю и нет никаких препятствий к тому, чтобы он передал это помещение вам в качестве арендной площади.
Запросите и изучите следующие документы:
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- документ, на основании которого арендодатель владеет помещением (это может быть договор аренды, договор купли-продажи помещения и т. д.);
- паспорт БТИ;
- документы, свидетельствующие о подключении арендуемой площади к различным коммуникациям (газ, вода, электричество, канализация, интернет);
- документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор с вами.
Если одного из этих документов нет — это серьезный тревожный звоночек для вас.
Однажды мой знакомый взял коммерческую площадь в аренду у человека, который не имел права распоряжаться этой площадью. Этот человек был всего лишь арендатором, а мой знакомый автоматически превратился в субарендатора. Однако собственник помещения не давал документального согласия на какую-либо субаренду, поэтому пришлось очень быстро съезжать со всеми вытекающими финансовыми потерями, как только все детали такой «аферы» вскрылись.
Ещё в одной известной мне истории предприниматели снимали около полугода помещение для кальянной по поддельному договору. В один прекрасный день помещение было опечатано, и ребятам пришлось приложить немало усилий для вывоза своей мебели и инвентаря оттуда.
Рекомендация №3: зафиксируйте точные характеристики помещения
Договор может быть признан незаключенным между сторонами, если по его характеристикам нельзя идентифицировать арендуемое помещение. Например, следующих данных недостаточно: адрес здания, размер площади и план помещения. Что должно быть в идеале: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование, функциональное назначение, инвентарный номер и т. д.
Будет нелишним зафиксировать помещение внутри с помощью фото и видео. Чем больше в договоре будет вводных, по которым зафиксированы характеристики арендуемого вами помещения, тем проще будет в случае судебных разбирательств.
Рекомендация №4: зафиксируйте точную фактическую площадь
Обязательно осуществите замеры в помещении, которое намереваетесь снимать. Очень часто встречаются ситуации, когда по договору человек снимает 250 м2, однако по факту реальная площадь оказывается на 50–70 м2 меньше.
Самый неоднозначный случай был с одним из наших клиентов в 2017 году. Он до последнего не предоставлял нам фотографии помещения, для которого разрабатывался сценарий квеста, поэтому в нашем распоряжении был лишь план, предоставленный арендодателем. И знаете что? Когда сценарий был уже сдан, при строительстве вскрылось следующее: реальная площадь помещения оказалась меньше примерно в 1,4 раза!
Вишенка на торте: в спорных случаях суд может признать такой договор недействительным, потому что происходит расхождение реальных и заявленных размеров арендной площади. И придётся просто съехать с площади, понеся материальные затраты.
Рекомендация №5: будьте аккуратны с договорами на 11 месяцев
Базовое правило защиты от недобросовестных арендодателей гласит: «По возможности не заключайте договор аренды на 11 месяцев». Сейчас объясним причину такого правила, но начнем с бюрократических основ.
В подавляющем большинстве случаев желание арендодателя заключить договор на срок менее года обусловлено тем, что заключение договора на больший срок (от 1 года) влечёт официальную регистрацию такого договора со всеми вытекающими последствиями. Поэтому арендодатели очень неохотно соглашаются на договор длительностью в 24–36 месяцев и более. Но это совершенно не ваша проблема — это головная боль владельца помещения.
Что будет, если срок действия договора равен 11 месяцам? Например, на 10-й месяц вас могут попросту попросить съехать ровно через месяц, потому что кто-то предложил за арендуемую вами площадь больше денег. Или владелец помещения присмотрится к нише квест-комнат и поймёт, что выгоднее выгнать вас и открыть на своей площади собственные квесты.
Или, если арендодатель не заморачивается и сидит на пятой точке ровно, он просто может предложить вам заключить новый договор на 11 месяцев, но уже с новой ставкой арендной платы — выше прежней на 20–50%. А у вас ведь уже и ремонт, и поток людей идёт, и всё такое прочее. Юридически вся правда будет за арендодателем: если срок действия подошёл к концу, то какие могут быть претензии?
Вряд ли вы планируете открывать квест с прицелом на существование всего 1 год. Поэтому мы рекомендуем заключать договор на 36 месяцев.
Осенью 2018 года, например, одного из наших партнеров попросили освободить около 400 м2, которые он снимал для своего развлекательного центра. Помимо квестов там была кухня, кальянная, зал для корпоративов, зал с приставками Sony PlayStation и т. д. Договор, как вы уже поняли, был на 11 месяцев.
Правда, там история была несколько сложнее, и вопрос решался не совсем в юридической плоскости. Но вывод здесь очень простой: при строительстве своего квест-центра оцените масштаб своих вложений. Прикиньте в голове самый плохой исход, где вас попросят съехать с арендуемой площади.
Как быстро вы сможете найти аналогичную площадь? Сколько денег у вас уйдет на демонтаж и переезд? Насколько сильно может подорожать аренда новой площади? Вытянет ли ваша бизнес-модель увеличение арендной платы на 20–50%? Сможете ли вы прожить от 2 до 3 месяцев без каких-либо финансовых поступлений от бизнеса с квестами на время переезда?
Сварите себе крепкого чайку, возьмите ручку и листочек, а затем просто проведите самую простую калькуляцию, после чего умножьте полученную цифру на 1,5. С уверенностью в 90% могу сказать, что вы сильно ужаснётесь и сто раз подумаете о договоре аренды, а также о прочих правовых нормах.
Нашего партнера подобный переезд мощно подкосил, сильно ударив по сбережениям и по прибыли проекта. Раскручиваться на новом адресе приходится чуть ли не с нуля, потому что помещение находится уже не в центре города.
Конкуренция за помещения
Знаете, как одна из самых быстрорастущих пиццерий России завоевывает рынок? Если вкратце, они придерживаются простой политики: «На войне все средства хороши».
Поэтому они используют, в том числе, и такой метод поиска хорошего помещения: сначала определяют желаемый район, потом выписывают списком потенциально убыточные заведения общепита. Логика тут простая: если кафе пустое, значит оно, скорее всего, не самое прибыльное и, вполне возможно, опаздывает с оплатой аренды.
После чего они наведываются туда в дорогих костюмах и с папочками и начинают кошмарить сотрудников в таком стиле:
Лжесотрудники управляющей компанииМы из управляющей компании, срочно дайте контакты собственника помещения: труба может прорвать в любую секунду, и мы не успеем ничего починить — кафе придётся закрыть минимум на пару месяцев.
Социальная, мать его, инженерия. Сотрудники в ужасе предоставляют контакты собственника или созваниваются с директором кафе, который, если натура очень впечатлительная, также быстро отдаст контакты. Затем к собственнику помещения приходят молодые динамичные ребята и предлагают занять площадь убыточного кафе.
Поэтому всегда будьте начеку: ваши сотрудники ни при каких обстоятельствах не должны давать контакты собственника помещения, кто бы, как бы и кем бы ни представлялся, — все вопросы решаются исключительно через вас.
Если арендодатель не идёт на долгосрочный договор
Что делать, если арендодатель ни в какую не хочет подписывать долгосрочный договор, а других помещений нет и в помине? Бывает и такая ситуация, как правило, в маленьких городах.
Всё, что можем посоветовать, — подпись на договоре с последующей крепкой дружбой с арендодателем. Является ли это гарантией того, что вас не выселят? Нет, но шансов на продление договора будет намного больше. В этом случае я настоятельно рекомендую прочесть труды Дейла Карнеги, если вы всё ещё этого не сделали: его советы будут как никогда актуальны. Но договор на 11 месяцев можно заключать только с учётом первого правила — «не работайте с мудаками».
Рекомендация №6: конкретизируйте повышение арендной платы
В договоре часто присутствует пункт о праве арендодателя поднимать арендную плату, но детали такого права фиксируются не всегда. Стандартная практика — повышение арендной платы не чаще одного раза в год и не более чем на 10%. Другой вариант — ссылка на коэффициент инфляции по данным Росстата, который обновляется каждый год. Главное — зафиксировать максимально допустимую планку, до которой арендодатель может поднять аренду.
Фиксировать точное количество раз действия такого права необязательно: в базовом законе уже есть ограничение — не чаще 1 раза в год.
Рекомендация №7: круглосуточный доступ к помещению
Порой в договоре подобный пункт либо отсутствует, либо присутствует с формулировкой, которая невыгодна арендатору. Арендуя помещение, важно понимать, что вы снимаете его 24/7, и только вам решать, когда начинать или прекращать рабочую деятельность квест-проекта.
В некоторых случаях арендодатели пытаются сузить режим работы квест-проекта до пределов вроде с 08:00 до 20:00, не понимая, что с 20:00 до 02:00 вы можете заработать от 5 000 до 15 000 рублей дополнительной выручки. Настаивайте на круглосуточном доступе к объекту аренды, даже если у вас детский квест и ночные игры не предполагаются. На всякий случай.
Рекомендация №8: страхование и ответственность
Представьте ситуацию: вы подписали договор, заехали в помещение, построили 3 квеста, вложив в их постройку 2 миллиона рублей…
А потом «БАЦ» — ночью прорвало трубу, и весь ваш квест-проект был успешно затоплен канализационными водами. Электроника восстановлению не подлежит, гипсокартонные стены «пошли», большая часть бутафории серьезно пострадала, запах будет выветриваться минимум следующие полгода. Кто виноват? Если в договоре это никак не обыгрывается, то с вероятностью в 90% — вы.
Что делать в таком случае? Если рассматривать глобально, существуют 2 варианта.
В первом варианте в договоре фиксируется, что потопы и прочие аналогичные истории, связанные с коммуникациями, — это ответственность арендодателя, вплоть до выплат в пользу арендатора в случае аварий. Всё логично: помещение принадлежит арендодателю, и безопасность коммуникаций должен обеспечивать именно владелец помещения.
Такой пункт заставит арендодателя серьезно задуматься и перестраховаться в вопросах коммуникаций: обеспечить первичный технический осмотр с последующим преждевременным ремонтом тех или иных коммуникаций плюс ежемесячные или ежеквартальные осмотры. Но далеко не каждый арендодатель пойдет на это — ему намного проще повесить всё на арендатора либо найти менее сообразительного предпринимателя, который даже не знает, что трубы иногда прорываются и становятся причиной закрытия бизнеса.
Второй вариант — заключение договора со страховой компанией, где страхуется всё помещение. Ночью будете спать спокойно, потому что в случае наступления страхового случая получите хорошую выплату. Разумеется, сделать это будет непросто (когда страховые компании легко выплачивали страховые выплаты?), но вы точно не уйдете в минус. Один из наших клиентов в Москве зимой 2018 года таким образом застраховал большое помещение площадью примерно в 350 м2 на 10 000 000 рублей.
А были и те, кто не страховал. Так, в 2018 году на одном из объектов нашего заказчика в Красноярске произошёл потоп, который на 80% уничтожил строившийся квест. Арендодатель отказывался признавать свою вину, помещение застраховано не было. Квест так и не был открыт, убытки — плюс-минус миллион рублей, не говоря уже об упущенной выгоде. Нашему клиенту пришлось с боем вести судебные тяжбы за возврат денег, которые, по сути, сгорели по вине владельца помещения.
Рекомендация №9: уточните сроки внесения арендной платы
Дьявол кроется в мелочах, поэтому всегда моделируйте в голове различные ситуации, прежде чем подписывать договор. Например, по договору вы обязаны внести платёж до 5 числа каждого месяца. А в январе ни один из банков не заработает раньше 10 числа. Если в договоре не прописаны дополнительные условия, арендодатель, если пойдёт на принцип, может потребовать штрафную пеню минимум за 5 дней просрочки.
Что делать? На берегу зафиксировать в договоре этот момент и указать, что в январе, например, оплата должна быть произведена в течение первых 5 рабочих дней месяца. В нашем случае — с 10 по 14 января (если каникулы длятся до 9 числа).
Рекомендация №10: доступ в помещение — в присутствии вашего представителя
Очень часто, когда наш клиент присылает нам договор на оценку, мы дополняем этот пункт. Когда вы арендуете помещение — оно становится полностью вашим, хоть и на время. Это означает, что вы там хозяин и отныне там действуют ваши правила. А арендодатель превращается в гостя, который может приходить только в определенные часы и дни, и только тогда, когда вы лично или кто-то из ваших представителей готовы его встретить.
Согласитесь, будет неправильно, если арендодатель придёт в ваш квест-проект, когда там, например, никого не будет или же вовсе будут посетители. Арендодатель или его представитель хочет посетить объект? Без проблем — но предупредив вас минимум за неделю и в присутствии вас или вашего представителя.
В некоторых случаях арендодатели уже готовят пояснительные пункты, где прописываются условия, когда владелец помещения имеет право зайти на территорию арендатора без предварительного согласования, — например, форс-мажор в виде прорванных коммуникаций или аналогичная ситуация.
Рекомендация №11: расчёт коммунальных платежей
Каждый месяц помимо арендной платы вы обязаны оплачивать и коммунальные счета. Электричество, вода, отопление, интернет — всё это должно документироваться ещё на берегу. В договоре нужно отобразить порядок оплаты счетов: кто оплачивает коммунальные платежи — вы или владелец помещения? Куда и как именно нужно платить? И т. д.
Рекомендация №12: арендные каникулы
Стандартная практика российских договоров — предоставление арендных каникул. Если вкратце, это бесплатное пользование площадью арендатором на время строительства и ремонтных работ.
Логика очень простая: квест-проект, например, строится 2 месяца, и ждать первой прибыли раньше этого времени не приходится. Арендодатель входит в положение арендатора, понимая, что ему нужно помочь обеспечить наиболее легкий старт в бизнесе, чтобы тот гарантированно остался на более долгий срок.
Обязательно лоббируйте арендные каникулы при переговорах: 2 месяца — минимум для квест-проекта, 3 — идеально. Некоторые наши клиенты находили такие помещения, что арендодатель был готов предоставить каникулы и на срок до 6 месяцев. Такое бывает, когда помещение простаивает годами, а тут нарисовываетесь вы со стабильной перспективой приносить доход минимум следующие 3–4 года — почему бы не пойти навстречу?
Соответственно, соглашаться на помещение без арендных каникул — сомнительная затея. За исключением случаев, когда арендная плата действительно составляет копейки или уже сделан чистовой ремонт с удобной планировкой, благодаря которому вы сможете запуститься в 2, 3, а то и в 5 раз быстрее, чем без него.
Рекомендация №13: повышающаяся арендная ставка
Этот прием мы использовали в 2014 году, открывая первый квест-проект в своем городе и один из первых в округе. Мой партнер договорился с арендодателем о максимально привлекательных условиях: помимо 2-месячных арендных каникул наша арендная ставка начиналась с минимальной отметки и очень плавно поднималась до базовой.
Первые 2 месяца после арендных каникул мы платили условные 150 рублей за 1 м2. Следующие 2 месяца — 200 рублей за каждый м2. После этого — 2 месяца аренды по 250 рублей за метр, и лишь полгода спустя мы начали платить базовую ставку для арендуемой площади — 300 рублей за 1 м2. То есть за первый год работы мы вышли на максимальную арендную плату только спустя 8 месяцев.
Сэкономленные деньги мы смело инвестировали в маркетинг, за счёт чего на первых порах развивались быстрее конкурентов и лучше отбивали вложения. Всё, что для этого понадобилось, — правильно провести переговоры, донеся до арендодателя простую мысль: «Чем проще нам будет начать бизнес, тем дольше мы останемся на арендуемой площади». Всё просто. Попробуйте и вы договориться о постепенном повышении арендной ставки.
Рекомендация №14: изучайте помещение перед подписанием акта приёма-передачи
Это классический документ, который нужно изучить максимально детально и внимательно. Например, если в акте указано, что в помещении есть кондиционер такого-то производителя и модели, а в реальности его нет, то, подписав такой акт, вы автоматически обязуетесь купить его арендодателю, когда договор между вами будет расторгнут.
В акте фиксируется мебель, оборудование и прочие моменты. Допустим, если на окне есть трещина, этот момент обязательно отображается в акте — иначе вы автоматически обязуетесь заменить окно при выезде с помещения. В идеале все подобные недостатки нужно фотографировать и прикладывать к акту. Видеозапись также будет отличным доказательством на случай судебных разбирательств с арендодателем. На это уйдёт всего ничего, зато потом будет гораздо легче расторгнуть договор без лишних потерь.
Думайте всегда наперёд, потому что бизнес с квестами — это не следующие 100 лет, детям его не завещаешь. Рано или поздно съехать с помещения придётся. Порой арендодатели или их представители пытаются схитрить и проводят манипуляцию на этом этапе.
Арендодатель может очень сильно торопить подписать акт сдачи-приёма, грубить в общении с вами или вашими представителями и делать всё возможное, чтобы вы скорее подписали бумаги. Не поддавайтесь на провокацию — насторожитесь. Видимо, арендодатель пытается скрыть какие-то дефекты или серьезные недостатки, о которых вы узнаете лишь в ходе работы квест-проекта или в момент, когда пора будет съезжать с арендуемой площади.
Не спешите и предупредите арендодателя, что вы очень обстоятельны и ничего не будете подписывать, пока не убедитесь, что всё соответствует документальным договоренностям, а документальные договоренности — вашим устным договоренностям с владельцем помещения.
Вместо заключения
Каждый год десятки квестов закрываются по всей стране исключительно из-за неправильно заключенных договоров. Гениальный маркетинг, умопомрачительный сценарий, идеальный сервис — но что толку, если арендодатель мудак.
Договор, безопасный для обеих сторон, мудак никогда не подпишет — и это прекрасная лакмусовая бумажка. От такого «партнера» нужно бежать со всех ног и побыстрее. Эти люди в совокупности погубили десятки, если не сотни тысяч бизнесов по всей России. Не дайте им загубить и ваш бизнес. Адекватный арендодатель всегда будет идти навстречу арендатору в большинстве вопросов.
Помощь в поиске помещения
Поиск помещения для квест-проекта — ответственный шаг. Мы будем рады помочь вам найти лучшие помещения для вашего нового бизнеса и построить квест под ключ. За 4 года работы мы просмотрели десятки тысяч вариантов и сэкономили миллионы рублей нашим клиентам — мы уже автоматически видим как хорошие, так и провальные варианты с точки зрения аренды. Пришлите объявление, планировку или фото — найдём помещение и проверим договор аренды до подписания.
Напишите нам в Telegram, чтобы узнать больше.
P.S. Надеюсь, статья была полезна.
С уважением, компания SQR60.
Услуги SQR60
Есть вопросы, непонятки — пишите в Telegram.
Консультация по квесту
Разберём запуск, бюджет, помещение или работающий квест — и назовём следующий шаг.
Бизнес-план квеста на заказ
Бизнес-план квест-комнаты под ваш город и бюджет — для себя или инвестора.
Продвижение квестов
Аудит каналов, Яндекс.Директ, SEO сайта и агрегаторы — от практиков квестового бизнеса.
Сайт для квеста
Сайт квеста, который принимает брони: от простого лендинга до многостраничника.
